INVESTIR DANS L’IMMOBILIER
Pierre angulaire du développement de votre patrimoine, l’investissement immobilier peut se réaliser sous différentes formes (acquisition en indivision ou via une SCI, en direct ou sous forme de pierre papier). Il bénéficie aussi de l’effet de levier du crédit car les banques adossent la garantie de leurs prêts aux biens financés. Même si sa fiscalité peut paraître lourde (taxe foncière, impôts sur les revenus fonciers et sur les plus-values), il existe des moyens pour adoucir ces prélèvements obligatoires à travers différents dispositifs. Enfin, il convient de ne pas sous-estimer les risques liés à ce type d’investissement.
1.Investir en indivision ou via une SCI ou une SARL de famille :
Si la grande majorité des acquisitions immobilières s’effectue en indivision, notamment pour les couples au titre de la résidence principale, il peut se poser la question de l’intérêt d’un investissement immobilier à travers une SCI, voire une SARL de famille.
En effet, ces sociétés peuvent vous aider à :
- organiser la transmission de votre patrimoine (pour la SCI) notamment grâce à une division des actifs en nombre de parts plutôt qu’en immeubles ;
- optimiser la gestion locative en meublé (pour la SARL de famille) ;
Mais attention, ce sont des outils à manipuler avec précaution car une inadéquation de l’exploitation opérationnelle par rapport aux objectifs recherchés de ces sociétés peut avoir des impacts négatifs importants, par exemple :
- la location meublée à travers une SCI génère automatiquement une fiscalité à l’Impôt sur les Sociétés avec un fort impact sur le traitement fiscal de la plus-value du bien cédé par la SCI ;
- l’intégration d’associés dans la SARL de famille (conjoint d’un enfant par exemple) peut faire perdre les avantages spécifiques de ce type de SARL.
Il convient donc de vous rapprocher de votre notaire ou de votre conseil pour réaliser les bons choix sur l’organisation de votre acquisition immobilière.
2.L’effet de levier du crédit :
Acheter un bien immobilier nécessite en règle général un certain capital, notamment si le bien est proche des grandes agglomérations ou sur Paris et ses alentours dans le cadre du Grand Paris. L’avantage de l’investissement immobilier réside dans la facilité de recourir au crédit immobilier créant ainsi un effet de levier sur la valorisation de votre patrimoine. Cette technique très classique est très utilisée par les sociétés foncières pour développer leur patrimoine immobilier. Elle présente toutefois certaines limites :
- les banques calculent votre taux d’endettement même si vous empruntez via une SCI et le limitent actuellement à 35% de vos revenus ;
- Un apport est souvent demandé pour financer les frais annexes (droits de mutation, frais bancaires et d’intermédiaires…), voire pour auto-financer une partie de l’opération.
Les crédits in fine peuvent être une solution car le capital emprunté n’est pas amorti mais il est remboursé en une fois, à la fin du crédit, sachant que vous ne payez que les intérêts d’emprunt et les assurances durant la vie du crédit. Attention toutefois à leur coût : il est optimisé pour les tranches marginales d’impôt sur le revenu les plus élevées. Au niveau de l’IFI, le crédit in fine ne présente plus d’intérêt particuliers car il doit faire l’objet d’un amortissement théorique lors de la déclaration d’IFI.
Au total, nous pouvons ensemble élaborer le montage financier le plus judicieux en fonction de votre situation et de vos objectifs.
3. Investir dans la pierre papier : les SCPI et SCI
La pierre papier a connu un véritable succès au cours de ces dernières années pour différentes raisons :
- sa simplicité de gestion : pas d’effort particulier à faire pour percevoir les revenus ;
- sa diversification en terme de risques : même avec une somme relativement faible vous diversifiez votre épargne sur différents actifs et locataires ;
- son accessibilité pour les épargnants : le montant minimum d’investissement est faible ( moins de 10 000 €) ;
- son rendement : la performance moyenne des SCPI a été de 4,53% en 2022 alors que les taux d’intérêts étaient encore bas ;
- La possibilité de souscrire à des parts de SCPI dans le cadre de contrats d’assurance-vie.
Cet outil de diversification patrimoniale a pour objectif principal et à long terme de distribuer à ses associés un revenu issu des loyers de baux commerciaux (bureaux, boutiques ou locaux professionnels voire de logistique). Certaines SCPI se sont d’ailleurs spécialisées sur des segments spécifiques, tels que la santé par exemple. Elles collectent de l’épargne pour acheter des biens immobiliers et font vivre leur portefeuille en réalisant des arbitrages dans le temps.
Il convient de souligner que la pierre papier présente des risques au regard de son support immobilier (risques liés aux locataires ou à la valorisation des immeubles). Ainsi, l’importante hausse des taux de 2022 a eu un impact sur la valorisation de certains actifs en portefeuille de ces sociétés, tout comme sur les biens immobiliers détenus en direct d’ailleurs. Si la sélectivité reste le maître mot en matière immobilière, le choix et la répartition de votre épargne entre différentes SCPI permet d’amortir les risques de baisses de valorisations lors des périodes compliquées comme celle connue en 2023-2024.
Enfin, la liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie. Ainsi, lorsque vous souhaitez récupérer votre épargne, il convient d’avoir en face une contrepartie acquéreuse de vos parts. Les SCPI ont majoritairement mis en place des fonds de remboursement qui peuvent faire face à la demande si elle reste faible. En dernier recours, les SCPI peuvent vendre les actifs immobiliers détenus en portefeuille. Au total cela peut prendre du temps, ce qui implique que cette solution d’investissement reste un outil de diversification patrimoniale.
4.Les différents dispositifs pour réduire votre impôt :
Les pouvoirs publics ont mis en place différents dispositifs pour favoriser l’investissement immobilier. Sans dresser un inventaire à la Prévert, voici les principaux dispositifs permettant d’optimiser votre investissement immobilier :
Réduction d’impôt - Pinel investissement en métropole ou en Outre-mer :
Le dispositif Pinel est préconisé pour les contribuables qui ont leur domicile fiscal en France et dont l’impôt sur le revenu issu du barème progressif est suffisamment élevé pour imputer la réduction. Il concerne les investissements dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Il est plafonné à 300 000 € et 5 500 € le M². Les loyers et revenus des locataires sont aussi soumis à un barème spécifique.
Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location. Pour 2024, il est de
- 9 % pour 6 ans de location ;
- 12 % pour 9 ans de location ;
- Plus 2% pour un prorogation de location de 3 ans.
La réduction d’impôt Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Il faut donc être vigilant sur votre situation fiscale et sur les autres avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier.
L’investissement en loi Malraux est préconisé pour les contribuables qui sont très fortement imposés et qui ont leur domicile fiscal en France. En effet, il s’applique aux opérations de restauration immobilière. Il a pour objectif d’obtenir une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, (soit 30 000 € par an !) en contrepartie d’une obligation de conserver le bien pendant au moins 9 ans (travaux + engagement de location). La réduction d’impôt n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales !
L’investissement dans un monument historique est préconisé pour les contribuables qui ont leur domicile fiscal en France et qui sont fortement imposés et/ou soumis à l’IFI. Ce dispositif vous offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges supportées de votre revenu global, sans limitation de montant, ce qui réduit très fortement ou annule votre revenu imposable.
L’opération ne fait pas l’objet d’un engagement de location mais pour bénéficier de tous les avantages fiscaux liés au dispositif des monuments historiques, vous devez vous engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition. De plus, il convient de rappeler qu’en cas de location, le régime spécial de déduction des charges relatives aux monuments historiques concerne uniquement les biens faisant l’une location nue ou d’aucune location. Les biens historiques faisant l’objet d’une location meublée ne bénéficient d’aucun régime de faveur particulier.
Cet investissement s’adresse aux contribuables qui sont fortement imposés sur leurs revenus fonciers et/ou à ceux qui veulent développer leur patrimoine immobilier en bénéficiant d’un coup de pouce fiscal car il permet de déduire des revenus fonciers le montant des travaux payés ou d’imputer un déficit foncier sur le revenu global dans certaines limites (10 700 € ou 21 400 € sous conditions dans le cadre d’une rénovation énergétique). Ce dispositif est donc simple à mettre en œuvre. Attention si le déficit est imputé sur le revenu global, vous devez louer votre bien 3 ans sinon l’avantage fiscal sera recalculé en fonction de la durée de location si celle-ci est inférieure.
La Location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP)
La location meublée permet de bénéficier de revenus réguliers plus importants qu’en location nue et d’une fiscalité plus avantageuse grâce à la déduction des amortissements. Depuis le 1er janvier 2023, les loueurs en meublé doivent accomplir des formalités d'inscription (de modification, ou de cessation d'activité) en ligne, auprès du guichet de formalités des entreprises.
Pour pouvoir bénéficier de la fiscalité de la location meublée, le logement doit comporter suffisamment de meubles pour que le locataire puisse y vivre avec ses seuls effets personnels.
Les revenus sont taxés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux, ce qui est avantageux puisqu'il est possible :
- soit de déduire un amortissement (sur les constructions et sur les meubles), ce qui permet d'être peu ou pas imposé pendant une longue période,
- soit de bénéficier du micro-BIC (les revenus sont alors taxés actuellement après un abattement de 50 % ou 71 % selon le type de location).
La location meublée peut être réalisée à titre de résidence principale du locataire ou non : le régime juridique (c'est-à-dire le bail applicable) est différent ainsi que la fiscalité et les aspects sociaux.
Attention : au niveau social, la location meublée touristique qui génère des recettes supérieures à 23 000 € fait l’objet de cotisations sociales spécifiques, différentes de la CSG-CRDS habituelle de 17,2%.
Au regard de la complexité de ce type d’activité sur les aspects fiscaux, sociaux et juridiques, il est préférable de nous rencontrer afin d’analyser votre projet et adapter l’investissement à votre situation.
Au total, l’investissement immobilier est un incontournable dans la création, le développement et la transmission de patrimoine. Beaucoup de solutions existent pour réaliser des projets optimisés fiscalement et socialement en fonction de votre situation.